Nové povinnosti vlastníka bytu vůči společenství (SVJ)

Základním právem každého vlastníka bytu je svou nemovitost svobodně užívat, spravovat a upravovat podle svých představ a samozřejmě také využívat prostory ve spoluvlastnictví s ostatními majiteli v domě. To vše až do té míry, ve které neomezuje ostatní vlastníky ve stejných právech. Tak tomu bylo vždy.

Nový občanský zákoník přinesl do práv a povinností vlastníků bytů několik novinek, z nichž mě asi nejvíce zaujala oznamovací povinnost v případě změny majitele bytu nebo osob, které jej obývají. Velmi stručně máte nově jako majitel bytu povinnost:

• oznámit nejpozději do jednoho měsíce správci domu, že jste se stal majitelem bytu (včetně jména a adresy) a kolik osob jej bude obývat,
• každou změnu v počtu osob, které v bytě bydlí,
• oznámit jméno nájemníka, pokud byt pronajmete.

Každý vlastník má od roku 2014 právo se u správce informovat, kdo je majitelem jiného bytu v domě, nebo kdo jej má v pronájmu. Upřímně nechápu, jaký má tohle zákonné nařízení důvod. Respektive chápu, že někoho zajímá, kdo je jeho soused. Jen nevím proč to ukládá zákon jako povinnost. Snad by stačilo, kdyby tohle nějakým způsobem řešily stanovy nebo ještě lépe se prostě lidsky domluvit. Prostě když už vám to teda nedá, tak zazvoníte, zeptáte se a tak… Navíc vám stejně bude k ničemu jméno a v případě nějaké havárky byste spíše potřebovali kontakt, ten ale podle zákona nikdo nikomu dávat stejně nemusí.

Co mě fascinuje ještě mnohem více než samotná existence těchto zbytečných příkazů, je jejich praktická vymahatelnost. Jednou z nejzásadnějších povinností vlastníka je přispívat na společný účet dohodnutou částkou. Říkejme tomu třeba fond oprav i když to asi není úplně přesné. Úplně klidně se může stát, že vlastníci tuto částku dluží a platí se zpožděním. Tohle asi naštve mnohem víc než nenahlášený nájemník. A co proti tomu uděláte?

V podstatě neexistuje efektivní způsob jak někoho donutit řádně platit. Maximálně mi dojde dopis od správce, ve kterém mě na můj dluh upozorní. V krajním případě se může SVJ obrátit na soud, který by měl kauzu vyřešit v jeho prospěch. K tomu asi SVJ přistoupí pokud dluh dostatečně naroste a nějaké smírné řešení už nebude připadat v úvahu. Jiné sankce jsou prakticky nemožné. Mimosoudní vymahatelnost povinností je tedy téměř nulová a v případě prkotin jako neplnění oznamovací povinnosti nad tím zřejmě všichni mávnou rukou. Nebo snad dáte svého souseda k soudu, jen proto že vám nenahlásil, že byt pronajímá? Nebo proto, že nemůžete zjistit jak se jmenuje? Já si to představit neumím.

Možnost uplatnit sankce vůči neposlušnému vlastníkovi například formou pokut za neplnění povinností uvedených ve stanovách byla prakticky vyloučena. Stanovy totiž nejsou smlouva. Možná to změní nový občanský zákoník, který požaduje ve stanovách způsob uplatňování povinností vlastníků uvést a také stanovuje povinnost vlastníka se těmito pravidly řídit. Osobně mi to ale přijde krajně nejasné. Pravděpodobně budeme muset počkat, až do celé problematiky vnesou světlo rozhodnutí soudů.