O tom, že daň z převodu nemovitostí nahradila daň z nabytí nemovité věci jsem psal už v jednom ze starších článků. Zmiňuji v něm také novou možnost smluvních stran dohodnout, že tuto daň zaplatí nabyvatel nemovitosti. Podle Generálního finančního ředitelství je mnoho smluv s tímto ujednáním napsáno špatně a prodávajícím díky tomu hrozí sankce.
Paradoxní na celé kauze je fakt, že pachateli těchto „fatálních“ chyb v kupních smlouvách jsou údajně často notáři nebo právníci realitních kanceláří. Podle Generálního finančního ředitelství je v zákoně (přesněji zatím v zákonném opatření senátu) forma ujednání stanovena zcela jednoznačně. Přesto mají s výkladem této normy zřejmě problém i profíci.
…musí být zřejmá shoda účastníků na změně osoby poplatníka, nikoli pouze záměr přenést na nabyvatele část povinností v daňovém řízení. Generální finanční ředitelství proto z důvodu jednoznačnosti doporučuje např. takovýto text: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“.
Celé prohlášení generálního finančního ředitelství k jednoznačnému určení poplatníka daně si můžete přečíst zde. Za nedostatečné se považují formulace jako daň zaplatí kupující nebo daňové přiznání podá a daň zaplatí nabyvatel… V případě, že finanční úřad nebude s určením poplatníka ve smlouvě spokojen, vyzve k podání daňového přiznání prodávajícího.
V tříměsíční lhůtě pro podání daňového přiznání to v takových případech stihne učinit pouze nabyvatel. Na základě jeho přiznání finanční úřad zjistí chybu v kupní smlouvě a poté vyzve k podání přiznání také převodce, kterého považuje za poplatníka. Ten už ale tříměsíční lhůtu prošvihl, a tak mu navíc vyměří pokutu za opožděné přiznání a úroky z prodlení za nezaplacenou daň.
Místo, aby se úřad spokojil se zaplacenou daní a dále neotravoval, bude kladen důraz na jedno chybějící slovo ve smlouvě. Za mě jde o jasnou ukázku toho jak může byrokratický moloch zbytečně znepříjemňovat občanovi život. Pokud je ve smlouvě formulace, že daň zaplatí kupující a ten navíc skutečně podá přiznání a zaplatí, nevidím k takovému jednání ouřadů jediný důvod. Svou daň už stát dostal, ale ještě se bude zbytečně slovíčkařit. Navíc formální chyba, při které mu ani nevznikla žádná újma, by se měla dát vždy odstranit i bez sankcí.
Nezbývá než doporučit, abyste při psaní smlouvy raději zvolili přesně formulaci uvedenou v prohlášení generálního ředitelství. Ti kteří to nestihli a přijde jim domů výzva k podání daňového přiznání zatím naštěstí nemusí zoufat. Na přechodnou dobu – po celý rok 2014 – bude možné zhojit nevhodně zvolenou formulaci písemným prohlášením smluvních stran před správcem daně nebo mu toto prohlášení doručit s úředně ověřenými podpisy.
Kupující zaplatí daň a ta banda jí bude ještě jednou vymáhat po prodejci kvůli tomu, že ve smlouvě místo „poplatníkem daně bude XXX“ bylo napsáno „daň zaplatí XXX“. A navíc si ještě naúčtujou pokutičku a penále. K téhle prasárně se bez použití sprostých slov snad ani nedá slušně vyjádřit. Doufám, že se na finančním ředitelství plácají po ramenou jak si s náma zase jednou vytřeli…
Bohužel je to tak. Jen bych raději ve smlouvě použil formulaci „poplatníkem daně je XXX“. To vámi uvedené „bude“ by si mohl někdo na finančním úřadě vyložit pouze jako záměr někdy v budoucnu udělat poplatníkem daně kupujícího a situace s pokutou a by se mohla opakovat ;).
Dobrý den,
tak co k tomu všemu asi dodat….. Je jasné, že asi optimální bude vždy používat formulace jak jsou uvedeny v zákonech, protože to je nelepší cesta jak se vyhnout problémům. Druhou věcí potom je, že často ani samotný zákon není dostatečně konkrétní, a tak je lépe celou věc více rozvést, ovšem dát si při tom pozor, aby se v tom člověk nezamotal, a aby vše dávalo nějaký smysl.
V této věci bych to asi napsal takto, nebo nějak podobně: Smluvní strany se dohodly, že v souvislosti s převodem nemovitostí dle této smlouvy, je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel vlastnického práva k těmto nemovitostem – kupující.
Samotná věta doporučená GFŘ – „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“ by mi osobně stačila, ale s ohledem na stanovisko GFŘ by mohla být také časem nedostatečná. Zákon totiž hovoří, že poplatníkem může být kupující jen za předpokladu, že se tak strany dohodly. Což mi z věty uvedené GFŘ nijak nevyplývá, byť by to asi spadlo pod nějaká závěrečná ustanovení ve smlouvě např. „…Smluvní strany souhlasí s obsahem této smlouvy, což potvrzují svými podpisy…….“ nebo něco podobného. Samozřejmě tento odstavec byl dohnán do krajnosti, ale známe naše úředníky, a tak zase naopak netvrďme, že by se to v krajním případě nemohlo stát.
Současné legislativní změny by měly vést především k posílení smyslu zákonů před jejich psanou formou. Myslím, že každému normálnímu, obyčejnému člověku je jasné, že pokud někdo do smlouvy napíše, že přiznání podá a daň zaplatí kupující a následně se tak také stane, že se tím myslí právě ona dohoda smluvních stran o dani z nabytí nemovitých věcí. Pokud finanční úřad obdrží daňové přiznání nepochybně z něj vyčte, že jej předkládá kupující. (Součástí daňového přiznání je i kopie smlouvy – FÚ tak samozřejmě ví co je ve smlouvě) Za těchto okolností by mu měla postačovat formulace, že přiznání podá a daň zaplatí kupující, protože smyslem tohoto ujednání ve smlouvě byla právě tato skutečnost, což je i patrné z následujícího jednání – podání daňového přiznání ze strany kupujícího. Kupující tedy daňové přiznání podal a uhradil. Vše je tedy OK, i když smluvní strany možná nevyjevily svou dohodu úplně nejvhodněji a jistě by bylo vhodné doplnit minimálně, že se bude jednat o daň z nabytí nemovitých věcí. Z celého kontextu je však naprosto jasné co se daným ustanovením ve smlouvě myslelo. Alespoň tak to vidím já.
Ovšem pozor! Může nastat situace, kdy to bude ve smlouvě takto nedostatečně napsáno a kupující přiznání nepodá a daň neuhradí. Pak nastává problém, že z takového ujednání nevyplývá třeba ani skutečnost, kterou daň měly smluvní strany na mysli – pak by mohl nastat problém a je jasné, že za těchto okolností by finanční úřad vymáhal daň po prodávajícím. Prodávající by pak mohl škodu požadovat od kupujícího, ale to by už musel dokázat jak přesně bylo takové ustanovení myšleno. A to nemluvím o nákladech případného soudního řízení a předvídatelnosti rozhodnutí soudu.
Vyjádření GFŘ dále uvádí, že letos bude umožněno zhojit nevhodně zvolenou formulaci, a to formou souhlasného prohlášení obou stran. To by dle mého mělo být možné kdykoliv. Ředitelství, ale hovoří, že to umožní jen letos. Dle mého je to buď možné a pokud se nezmění zákon musí to být možné vždy anebo to možné prostě není a v tom případě nějaké GFŘ nemůže „umožnit zhojit nevhodně zvolenou formulaci“ ani dnes. V každém případě se domnívám, že celá záležitost by mohla mít jednoduché řešení v podobě dodatku ke smlouvě, který je samozřejmě její součástí. Finančnímu úřadu bych tak předložil smlouvu i s dodatek a bylo by vymalováno. Docela by mě zajímalo jak by se s tím naši úředníci poprali.
Jarda
Dobrý den, chtěla bych Vás moc poprosit zda by se tu nemohl ukázat nějaká formulace souhlasného prohlášení v případě, že máme v kupní smlouvě uvedeno, že daň hradí kupující. Nevím vůbec jak by takové souhlasné prohlášení mělo vypadat. Děkuji Smolová
Dobrý den,
napište velmi jednoduše, že dne XY byla uzavřena smlouva na převod nemovitostí XY mezi smluvními stranami XY. Řízení bylo katastrálním úřadem vedeno pod. č.j. V- /201… Ve smlouvě bylo uvedeno, že daň z nabytí nemovitosti uhradí kupující….. (prostě opište to co jste tam měli napsáno)
kdy tato formulace nebyla z daňového hlediska dostatečná. Níže podepsané smluvní strany shodně prohlašují, že tímto ujednáním bylo myšleno, že poplatníkem daně z nabytí nemovitosti bude kupující – nabyvatel. Prohlášení by měly podepsat obě strany.
Jarda