Jakmile se rozhodnete pro prodej nemovitosti, čeká na vás zásadní dotaz. Spolupracovat s realitní kanceláří nebo ne? I když zvolíte druhou možnost a inzerát vložíte na nějaký realitní server sami, vrátí se k vám stejné dilema znovu. Okamžitě po zveřejnění vaší nabídky se na vás totiž sesypou makléři a budou vás přesvědčovat o výhodách spolupráce…
Nechám teď stranou důrazné odmítače podobných nabídek. Připusťme, že na takovou nabídku lze kývnout. Koneckonců jako prodejce přece nemůžete nic ztratit. Vy máte stanovenou cenu za kterou chcete prodat – RK buď prodá nebo neprodá. Nebo že by to nebylo tak jednoduché?
Exkluzivní smlouva
Definice exkluzivní nebo také výhradní smlouvy je jednoduchá. Ve smlouvě se zavazujete, že při prodeji nemovitosti nebudete spolupracovat s jiným subjektem a ani ji nebudete prodávat sami. Realitní kancelář, se kterou jste smlouvu podepsali, má tedy výhradní právo vás zastupovat při prodeji vašeho bytu, domu nebo jiné nemovitosti. Také tuto nemovitost nabízet a vést veškerá jednání s případným zájemcem.
Výhoda exkluzivní smlouvy
Jedno malé ANO pro tento typ spolupráce přeci jen existuje. Na velkých realitních serverech se nebude vaše nabídka zobrazovat potenciálním kupcům několikrát a pokaždé s jinou cenou (podle toho kdo ji tam zadal).
To může být matoucí. Může to působit neseriózním dojmem a někoho i odradit. Zase tak moc bych se toho ale nebál. Člověk, který bude mít skutečně zájem, si zjistí o co jde. Konec konců o nic neseriózního se nejedná. Realitky mají různé provize a tak i nabízená cena může být jiná. Stačí trochu úsilí, aby se v tom člověk zorientoval.
Nevýhoda exkluzivní smlouvy
Oproti našemu malému ano stojí jedno obrovské NE. Představte si situaci, kdy se vám v průběhu platnosti exkluzivní smlouvy podaří sehnat kupce. Budete počítat s provizí pro realitku a připočtete ji k požadované ceně? Buďte si jistí, že ji po vás RK bude chtít.
Prodáváte kupříkladu rodinný barák za tři miliony. V inzerci jej realitky nabízejí za vyšší cenu s připočtenou provizí. Vy jste si sehnali kupce, který má zájem. Vy s ním vyjednáváte podmínky obchodu a pravděpodobně si ten kšeft už dotáhnete do konce sami. Jenže ouha. Ze tří milionů pro vás musíte odečíst třeba i čtvrt milionu pro realitku, která pro vás neudělala téměř nic. (Toto je opravdu reálná hrozba potvrzená zkušeností známého s nejmenovanou frančízou Remaxu).
Seriózní by bylo zaplatit RK nějaké náklady na práci a propagaci v řádech řekněme tisíců korun, ale s touto variantou příliš nepočítejte. Svět byznysu je tvrdý a makléř svoji provizi chtít bude. Na to se můžete spolehnout. Že zdravý rozum říká něco jiného a přijde vám to na hraně etického jednání? Vítejte v tvrdé realitě obchodu s nemovitostmi.
Takže ano nebo ne?
Za mě spíše ne. Pokud se necháte ukecat, potom si smlouvu pořádně přečtěte. Nikdy nepodepisujte smlouvu na dobu neurčitou. Naopak se snažte vyjednat co nejkratší dobu určitou (měsíc by mohl stačit) a pozor na automatické prodlužování. Fintičky typu “nebude-li smlouva vypovězena bude automaticky prodloužena na stejnou dobu” už jsou sice dost provařené, to ale neznamená, že se stále neobjevují.
Trvejte na možnosti od takové smlouvy odstoupit za jasně stanovených podmínek – ve smlouvě samozřejmě uvedených. Lepší zaplatit nějakou předem domluvenou pokutu za odstoupení, než celou provizi v případě, že si najdete kupce sami.
Vedle toho malého ano vám chybí jedno trochu větší. U exkluzivní smlouvy má RK nebo její makléř mnohem více důvodů se snažit. Proč by měla utrácet svoje peníze a ztrácet čas s nemovitostí, kterou potom prodá někdo jiný? Největší výhoda exkluzivní smlouvy je jistota pro realitní kancelář, že neplýtvá svými zdroji. Pak se může, a taky bude, makléř věnovat prodeji a svému klientovi s maximální péčí.
Ano, to je rozumný předpoklad. Nicméně exkluzivní smlouvu pouze na co nejkratší dobu určitou, aby se nestalo, že neprodaná nemovitost zůstane po půl roce stále v nabídce jediné RK a majitel nebude moct dělat vůbec nic. Řešením by taky mohla být klasická zprostředkovatelská smlouva uzavřená pouze s jednou realitkou. To by mohlo makléře motivovat stejně.
Dobrý den,
z mého pohledu není ani tak důležité jakou smlouvu podepíšete, ale abyste věděli co v ní je napsáno, protože to co Vám řekne makléř nemusí být nutně pravda. Souhlasím s adminem, že pokud exkluzivně tak jen na krátkou dobu. Zda se bude RK více snažit v případě exkluzivní smlouvy si nejsem tak úplně jist, i když chápu, že v případě exkluzivity je to pro RK výhodnější. Rozhodně bude mít jistotu, že nikdo jiný se do prodeje nebude míchat a oni tak mají volnou ruku. To ovšem nemusí nahrávat prodávajícímu, protože často bývá sjednáno, že pokud RK prodá nemovitosti za cenu vyšší než stanoví smlouva, bude mít z takto navýšené částky větší provizi, a to třeba i 50%. RK tak nejprve nabízí nemovitost za cenu vyšší a zkouší zda se nenajde někdo kdo o podobnou nemovitost stojí, byť by ho vyšla o něco více než je třeba běžné. Pokud se tak nestane a má smlouvu třeba na rok, tak cenu po deseti měsících sníží. V této době bohužel prodávající může jen čekat, a proto pokud exkluzivně, tak jen na krátkou dobu.
Praxe ukazuje, že klasickým fíglem je sdělení makléře – to je do měsíce prodané mám tady pět zájemců o podobnou nemovitost pokud tedy chcete, tak za exkluzivní smlouvu si vezmeme provizi 4% jinak 6%. Slyšíte, že už je to v podstatě prodáno a říkáte, tak ano exkluzivně (vyjde to levněji tak proč ne), ale na to pozor, protože ve většině případů je to jen léčka jak Vás přinutit smlouvu podepsat a Vaše nemovitost nemusí být prodána ani po několika měsících. Dalším fíglem jsou vzkazy ve schránce – koupí byt v tomto domě. Pokud náhodou prodáváte a zavoláte zjistíte, že je za tím realitní kancelář. Ti Vám řeknou to samé – máme klienta, který by chtěl koupit Váš byt, ale musíte nám nejprve podepsat zprostředkovatelskou smlouvu, abychom si pojistili, že dostaneme provizi. Zase Vás dostali a můžete měsíce čekat.
Pokud se Vám takový vzkaz objeví můžete si zkontrolovat zda se jedná o makléře na těchto stránkách http://www.cislanarealitky.cz/ stačí zadat číslo a pokud vyběhne nápis realitka či makléř je to jasné. Vyzkoušel jsem to a k mému překvapení to funguje naprosto bezvadně.
Když dovolíte popíšu jak to děláme u nás. Žádné exkluzivní smlouvy neděláme a praktikujeme to tak, že klientů vysvětlíme, že všechny realitní kanceláře používají k prodeji stejné metody, a tak asi nemá cenu oslovit deset realitních kanceláří, ale nezakazujeme jim to. Zároveň je dále upozorníme, že se domníváme, že není vhodné, aby se na danou nemovitost objevovaly inzeráty několika RK navíc s různou cenou. Vždy požadujeme, aby cena byla stejná. Pokud tomu tak není naši inzerci rušíme a nemovitost prodáváme už jen tzv. z ruky. Někdy dokonce ani žádnou zprostředkovatelskou smlouvu nemáme a případnou provizi řešíme přímo ve smlouvě o převodu. Zákazníci u nás platí 3% za kompletní servis od vyhledání zájemce až po vypracování daňového přiznání vč. znaleckého posudku. Ještě v jedné věci se asi trochu lišíme, a to sice, že v naší zprostředkovatelské smlouvě není uvedená cena za prodej nemovitosti i když je dohodnuta. Ta je vždy až na smlouvě o převodu a záleží tak jen na klientovi jestli takovou smlouvu o převodu podepíše. Provize nám náleží jen v případě, že kupní cena byla uhrazena dle kupní smlouvy. Ano, už se stalo, že nám někdo nezaplatil, ale zabýváme se hlavně správou nemovitostí a reality jsou jen doplňkovou službou, a tak máme jen jednoho makléře, a tak vzhledem k malému městu a dobré osobní znalosti dokážeme docela slušně odhadnou kdo by mohl být problémový.
Jarda