Nový občanský zákoník měl přinést větší svobodu při rozhodování účastníků obchodních transakcí. Větší váhu než zákonné direktivy měla mít ujednání dohodutá ve smlouvách mezi nimi. Na to zřejmě zákonodárci zapomněli v části věnované pronájmům, protože místo svobodně dohodnutých podmínek mezi nájemcem a majitelem nemovitosti vypustili do světa normy, které hlavně pronajímatele omezují ještě víc, než tomu bylo doposud.
Je strašně fajn, že byly zrušeny zákonen dané náležitosti nájemní smlouvy, takže ta teď bude platná, i když jí napíšete v podstatě jakýmkoliv způsobem. Stačí když z ní bude patrné co je předmětem nájmu a kdo smlouvu uzavřel.
Jenže k čemu je to dobré, když oběma stranám svazují ruce další paragrafy, které představu o vyjádření svobodného souhlasu s podmínkami smlouvy stavějí úplně na hlavu. Pokud jste majitelem bytu a myslíte si, že si v nájemní smlouvě vymíníte, jakým způsobem smí nájemník vaši nemovitost používat, tak to se ale šeredně pletete.
Několik novinek ve vztazích majitel-nájemník od roku 2014:
- Nájemník nepotřebuje souhlas, pokud chce domácnost sdílet s další osobou (osobami). Prostě si je tam nastěhuje a vám to maximálně oznámí,
- bydlí-li ve vašem bytě, může jeho část dokonce dále pronajmout v případě, že mu to výslovně nezakazuje ujednání ve smlouvě,
- žádný zákaz chovu zvířat vám ve smlouvě nepomůže. Je protiprávní. Ať se vám to líbí nebo ne, ve vašem bytě může klidně pobíhat pes nebo kočka. Nic s tím neuděláte,
- čmoudilové vám klidně můžou kouřem zamořit malbu i omítky. Zákaz kouření v nájemní smlouvě totiž taky nemá žádnou váhu a nemůžete kvůli tomu nájemníka vyhodit. Že to potom na vlastní náklady budete muset minimálně vymalovat, možná i omítnout, je asi všem úplně jedno,
- kouření a chov zvířeny jsou jen dva příklady, které majitelům vadí asi nejvíce. Dále si můžete klidně dosadit i další vlastní podmínky, které byste rádi ve smlouvě měli, ale bohužel by se nepřiměřeně dotýkali práv nájemníka. Ten totiž musí pouze „dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů„.
Zákonodárci si stále evidentně myslí, že i v době úplně deregulovaného trhu s nájemním bydlením a při relativním dostatku volných nemovitostí je třeba nájemníky chránit. Nestačí, že nájemník může nesouhlasit se zvyšováním nájmu a případně to požene až k soudu. Je zřejmě třeba všem, kteří mají jiné představy o zacházení se svým majetkem ještě trochu více šlápnout na krk.
Jako jedinou obranu vidím ústní domluvu a uzavírání smlouvy na dobu určitou. Poprvé na co nejkratší dobu – třeba půl roku – kdy je možné si nového nájemce oťuknout a zjistit jestli se chová podle toho co jste si domluvili. Potom vždy max. na rok. Pozor na automatické prodlužování smlouvy v případě, že nájemce byt nadále užívá i po jejím skončení. Jestli vás napadá jiný způsob jak se bránit podělte se o něj se mnou v komentářích u článku.
Ta čoklomafie u nás to je prostě šílené. Jako by nestačilo, že za tichého přihlížení radnic dělají bordel na ulicích, volně pobíhající psi obtěžují běžce a cyklisty a sednout si v parku na trávu je prakticky nemožné. Teď ještě s požehnáním přímo v zákoně budou diktovat majitelům bytů, co tam smí a nesmí pustit. Normální kocourkov.
Dobrý den,
dovolil bych si nesouhlasit s tím, že nově nemůžete nájemci zakázat chovat zvíře v bytě. V této věci se nic nezměnilo, protože i v minulosti, byť se ve smlouvách často vyskytoval zákaz chovu domácích zvířat, toto nebylo možno zakázat a takovéto ustanovení smlouvy bylo neplatné a nevymahatelné.
Co se týká kouření, tak tam se přiznám, že si nejsem zcela jist. To by se opravdu muselo důkladně prostudovat.
Ještě jedna poznámka k automatickému prodlužování smluv. Domnívám se, že se jedná o ustanovení, od kterého se mohou smluvní strany odchýlit a mohou se tak dohodnou, že se ustanovení § 2285 NOZ nepoužije.
Jarda
A co Hlava I, §1 odst.2: Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. O chování zvířat se v §2258 říká: Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Tedy s odvoláním na §1 by mělo být možné si do smlouvy o nájmu dát podmínku zakazující chování zvířat v bytě či si vymínit souhlas majitele bytu případně i zvýšení nájmu. OZ to totiž výslovně nezakazuje.
Dobrý den,
opět si dovolím nesouhlasit. To co citujete je sice také pravdou, ale je třeba vzít do úvahy, že ne všechna ustanovení zákona je možno dohodou měnit (tzv. dispozitivní), ale jsou i taková, která prostě dohodou změnit nemůžete (tzv. kogentní). V NOZ je sice asi spousta ustanovení, která nemají jasné zařazení, ale tohle k nim nepatří.
Zákon výslovně hovoří, že nájce „má právo“ chovat v bytě ……. a vy to můžete zakázat jen pokud chov působí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Čili tygra mu tam asi zakázat můžete, protože to by asi způsobilo obtíže nepřiměřené poměrům v domě, když by ho sousedé potkávali na chodbách, ale čivavu prostě nezakážete. Tedy pokud to nebude nějaká uštěkaná cholerická bestie. Navíc zde je třeba vzít do úvahy, že pokud bude mít takového „uštěkaného“ psa každý druhý v domě, tak ani takové štěkání nezpůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě, protože je to tam zcela normální.
To samozřejmě neznamená, že to ve smlouvě nemůže být uvedeno. Jen v případě nějaké sporu se k tomu prostě nepřihlédne.
Jedinou obranou tak zůstává např. možnost uvést do smlouvy, že pokud budou podlahy (třeba nasákavé parkety) znečistěny exkrementy od zvířat chovaných nájemcem, zavazuje se nájemce uhradit kompletní výměnu parket. Ale jak by se toto ustanovení vymáhalo z praktického hlediska opravdu nevím.
Jarda
dobrý večer. může mi majitelka bytu nakazovat, potažmo zakazovat kdo smí a nesmí být uveden na domovní schránce?(jsem zde v podnájmu)příteli sem chodí pošta ač má trvalé bydliště jinde. je tohle jednání oprávněné či choré?